Commandement de payer 2026 : le guide du bailleur

Trois mois de loyer sans nouvelles, un locataire qui ne répond plus : à ce stade, une relance par courrier ne suffit plus. Le commandement de payer est l’acte qui déclenche la clause résolutoire de votre bail, et c’est lui qui ouvre la voie à une éventuelle résiliation judiciaire. Mal rédigé ou mal délivré, il peut être annulé. Voici, en 2026, comment il fonctionne, quels délais respecter et quelles erreurs éviter. Informations à jour au 1er novembre 2026.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?

C’est un acte officiel, délivré exclusivement par un commissaire de justice (l’ancien huissier), qui met le locataire en demeure de régler ses dettes de loyer ou de charges. Contrairement à une lettre recommandée, il a une vraie portée juridique : c’est lui qui fait courir le délai au terme duquel la clause résolutoire produit ses effets.

Attention toutefois : la clause résolutoire doit figurer dans le bail. Sans elle, pas de résiliation automatique, et vous devrez demander la résiliation au juge sur le fondement du droit commun. Le texte de référence est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le délai de 6 semaines : à qui s’applique-t-il ?

La loi du 27 juillet 2023 (loi n° 2023-668) a ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour payer après le commandement. Ce que beaucoup ignorent, c’est que ce raccourcissement ne s’applique pas à tous les baux. Selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), un bail signé avant le 29 juillet 2023 et simplement reconduit reste soumis à son délai d’origine, soit deux mois.

Bonne nouvelle pour les baux récents : le nouveau contrat type, issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, intègre ce délai de six semaines pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Il prévoit aussi que le défaut de versement du dépôt de garantie peut faire partie des manquements susceptibles de déclencher la clause. Pour le détail du nouveau modèle, consultez notre article sur le contrat type applicable depuis le 1er octobre 2026.

Les mentions à ne pas oublier

Un commandement incomplet est une invitation à contester. L’acte doit notamment indiquer l’identité des parties et l’adresse du logement, le détail des sommes réclamées (avec les paiements déjà reçus), la référence à la clause résolutoire, le délai de six semaines pour payer, ainsi que les informations sur le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et les coordonnées de la CCAPEX. En pratique, votre commissaire de justice maîtrise ces mentions, mais c’est à vous de lui fournir un décompte exact et daté. Une erreur de calcul peut fragiliser toute la procédure.

Si le bail comporte un garant, l’acte doit aussi lui être signifié dans les quinze jours suivant la délivrance au locataire. À défaut, la caution peut refuser de payer les pénalités et intérêts de retard. Sur ce point, voir aussi notre guide sur l’acte de caution et ses mentions.

Que se passe-t-il pendant les six semaines ?

Deux issues possibles. Le locataire règle l’intégralité de la dette dans le délai : la clause est neutralisée et le bail se poursuit. Un paiement partiel, en principe, ne suffit pas. Ou bien il ne paie pas, et la clause est acquise, mais le bail n’est pas résilié « automatiquement » pour autant : la résiliation doit être constatée par le juge des contentieux de la protection. Aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision de justice.

La règle est simple : tant que le juge n’a pas statué, vous ne pouvez ni changer la serrure, ni couper l’eau, ni retirer les affaires du locataire. Ces pratiques sont lourdement sanctionnées.

Exemple chiffré : trois mois d’impayés

Prenons un loyer de 750 € charges comprises, impayé depuis août. Au 1er novembre, la dette atteint 2 250 € (3 × 750 €). Vous faites délivrer le commandement le 5 novembre, avec ce décompte précis. Le délai de six semaines expire le 17 décembre. Si, d’ici là, le locataire a payé 2 250 € plus le loyer de novembre et décembre échu, la clause ne joue pas. S’il n’a réglé que 1 500 €, elle reste acquise et vous pouvez assigner. Le coût de l’acte est de l’ordre de quelques dizaines d’euros, avancé par vos soins et, en principe, récupérable ensuite sur le locataire (à confirmer avec votre commissaire de justice).

Après le commandement : assignation, CCAPEX et préfet

Si la dette subsiste, vous pouvez assigner le locataire devant le juge. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, afin que le diagnostic social et financier puisse être mené. Certaines sources évoquent encore l’ancien délai de deux mois : vérifiez la version en vigueur de l’article 24 avant d’agir.

Autre règle à connaître : si vous êtes une personne morale (hors société civile immobilière familiale), vous devez saisir la CCAPEX deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité. Les propriétaires particuliers ne sont pas concernés par cette obligation.

À l’audience, le locataire peut demander des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, à condition d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si l’échéancier est respecté, la clause est réputée ne pas avoir joué. En cas de condamnation, le juge fixe une indemnité d’occupation jusqu’au départ des lieux, et peut accorder des délais pour quitter le logement. Après le commandement de quitter les lieux, le locataire dispose encore de deux mois avant l’expulsion forcée. Les grandes étapes sont détaillées dans notre guide sur la procédure d’expulsion.

La trêve hivernale change-t-elle quelque chose ?

Depuis le 1er novembre et jusqu’au 31 mars, les expulsions non exécutées sont suspendues. Mais la trêve ne supprime ni la dette, ni la clause, ni la procédure : vous pouvez donc délivrer le commandement et obtenir un jugement pendant cette période. Seule l’exécution forcée est retardée. Quant aux squatteurs, ils relèvent d’un régime distinct.

Les erreurs qui coûtent cher

Attendre trop longtemps d’abord : plus la dette grossit, plus le rattrapage est difficile, et les loyers impayés se prescrivent par trois ans (voir notre article sur la prescription des loyers impayés). Ensuite, mélanger dans le décompte des sommes qui ne sont pas des loyers ou charges exigibles (frais de relance, par exemple), ce qui expose à une contestation. Enfin, accepter des paiements partiels sans formaliser d’accord : cela brouille la situation et peut être invoqué contre vous. Si vous avez souscrit une assurance, prévenez-la dès le premier impayé : les délais de déclaration sont courts.

Conclusion

Le commandement de payer n’est pas un geste agressif : c’est l’étape qui protège vos droits et qui, souvent, provoque enfin la reprise du dialogue. Bien préparé, il vous évite des mois de perte de temps. Cet article est une information générale et ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit. Votre situation est particulière ? Racontez-la en commentaire, ou découvrez notre guide sur la garantie loyers impayés pour mieux vous protéger la prochaine fois.