Surendettement du locataire : les droits du bailleur

Un matin, une lettre de la Banque de France arrive dans votre boîte : votre locataire a déposé un dossier de surendettement, et vous figurez dans la liste de ses créanciers. Pour beaucoup de propriétaires, c’est la douche froide. Les loyers impayés sont-ils perdus ? L’expulsion devient-elle impossible ? Faut-il continuer à exiger le loyer ? Le surendettement du locataire ne signifie pas que vous êtes désarmé, mais il change profondément les règles du jeu. Depuis la loi ELAN (entrée en vigueur le 1^er mars 2019), la procédure de surendettement et la procédure d’expulsion sont en effet coordonnées, et chaque étape ouvre au bailleur des droits… et des délais à ne pas manquer. Voici, étape par étape, ce qui se passe réellement pour vous, ce que vous pouvez encore faire, et comment limiter la casse. Les règles citées sont celles en vigueur en septembre 2026.

Surendettement du locataire : de quoi parle-t-on exactement ?

La procédure de surendettement des particuliers est encadrée par le livre VII du Code de la consommation. Elle est ouverte à la personne de bonne foi qui se trouve dans « l’impossibilité manifeste » de faire face à ses dettes non professionnelles. Point essentiel : seul le débiteur peut la déclencher. Vous ne pouvez ni l’empêcher, ni la provoquer.

Le dossier est déposé auprès de la commission de surendettement, dont le secrétariat est assuré par la Banque de France. La commission se prononce d’abord sur la recevabilité, puis oriente le dossier vers l’une de ces solutions :

• un plan conventionnel de redressement négocié avec les créanciers ;
• des mesures imposées (rééchelonnement, baisse des intérêts, effacement partiel), d’une durée maximale de 7 ans ;
• un rétablissement personnel, avec ou sans liquidation judiciaire, qui aboutit à l’effacement des dettes.

Ce que beaucoup de bailleurs ignorent, c’est que la dette locative est traitée exactement comme les autres : votre arriéré de loyers entre dans la masse, aux côtés du crédit à la consommation ou du découvert bancaire.

Ce que la recevabilité change immédiatement pour le bailleur

Les poursuites sur l’arriéré sont gelées

Aux termes de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution visant les biens du débiteur. Concrètement : plus de saisie sur salaire ni de saisie sur compte pour les loyers antérieurs. Cette suspension dure jusqu’à l’adoption du plan, des mesures imposées ou du jugement de rétablissement personnel, dans la limite de deux ans (article L. 722-3).

Attention toutefois : la Cour de cassation (2^e civ., 28 mars 2024) juge sévèrement le créancier qui tente de passer outre. Un acte d’exécution pris en violation de l’interdiction peut être annulé par le juge des contentieux de la protection. Autrement dit, mieux vaut ranger temporairement les saisies au placard.

Le locataire n’a plus le droit de vous payer l’arriéré

C’est la règle qui déroute le plus. L’article L. 722-5 interdit au débiteur de régler, en tout ou partie, une dette née avant la recevabilité. Votre locataire ne peut donc pas, même de bonne volonté, vous rembourser « un peu chaque mois » les loyers passés, sauf dans le cadre d’un échéancier fixé par le juge du bail (voir plus bas).

Le loyer courant, lui, reste dû

La règle est simple : le surendettement ne vaut pas dispense de loyer pour l’avenir. Les loyers et charges qui échoient après la recevabilité restent intégralement exigibles, et la Banque de France rappelle elle-même aux débiteurs qu’ils doivent continuer à payer leur loyer du mois en cours et des mois à venir. En pratique, tenez deux comptes bien séparés : l’arriéré « gelé » d’un côté, les loyers postérieurs de l’autre. Cette distinction sera déterminante devant le juge.

Votre locataire est en surendettement : pouvez-vous encore l’expulser ?

Oui, mais sous conditions. La suspension automatique de l’article L. 722-2 ne vise pas l’expulsion. En revanche, le juge peut, à la demande de la commission, prononcer la suspension provisoire des mesures d’expulsion « si la situation du débiteur l’exige » (article L. 722-8), là encore pour deux ans maximum.

Surtout, la loi ELAN a réécrit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour articuler les deux procédures. Tout repose sur une question : au jour de l’audience, le locataire a-t-il repris le paiement du loyer et des charges courants ?

Si le locataire paie de nouveau son loyer courant

Le juge qui constate que la clause résolutoire est acquise doit alors accorder des délais calés sur la procédure de surendettement. Si la commission n’a fait que déclarer le dossier recevable, il accorde des délais jusqu’à la décision de la commission. Si un plan ou des mesures ont été adoptés, il reprend leur échéancier. Et en cas de rétablissement personnel (effacement), les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant deux ans : si le locataire paie régulièrement loyers et charges pendant cette période, la clause est réputée n’avoir jamais joué, et le bail continue.

Si le locataire ne paie toujours pas

La protection tombe. Le locataire qui ne règle pas le loyer courant ne remplit pas la condition posée par la loi, et votre demande de constat de résiliation du bail retrouve toute sa force. De même, si pendant le délai de suspension de deux ans il cesse à nouveau de payer, la clause résolutoire reprend son plein effet et vous pouvez poursuivre l’expulsion.

En pratique, arrivez à chaque audience avec un décompte distinguant l’arriéré antérieur à la recevabilité et les impayés postérieurs, relevés bancaires à l’appui. C’est souvent sur ce seul point que tout se joue.

Déclarer sa créance et contester : les délais à ne pas rater

Dès réception du courrier de la Banque de France, vérifiez le montant de votre créance tel que déclaré par le locataire. S’il est faux ou incomplet, transmettez vos justificatifs (bail, décompte locatif, quittances, jugement éventuel) dans le délai indiqué sur le courrier.

Vous pouvez ensuite contester les décisions de la commission devant le juge des contentieux de la protection :

• la recevabilité : dans les 15 jours suivant la notification, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au secrétariat de la commission ;
• les mesures imposées ou l’orientation vers un rétablissement personnel : dans le délai mentionné sur la notification (en principe 30 jours pour les mesures imposées). Vérifiez toujours le délai exact inscrit sur le courrier, car c’est lui qui fait foi.

Quels arguments invoquer ? La mauvaise foi du locataire est le levier principal. L’article L. 761-1 du Code de la consommation prévoit la déchéance de la procédure pour celui qui a fait sciemment de fausses déclarations, dissimulé des biens ou aggravé son endettement. Un locataire qui sous-loue le logement sur une plateforme, qui dissimule des revenus ou qui n’a jamais payé un seul loyer depuis l’entrée dans les lieux peut voir sa bonne foi remise en cause. Vous pouvez également faire valoir votre propre situation : crédit immobilier adossé au bien, charges de copropriété, taxe foncière. Un juge est plus attentif lorsqu’il voit un petit bailleur lui-même mis en difficulté.

Si le montant en jeu est important, l’assistance d’un avocat pour la contestation est fortement conseillée : les délais sont courts et leur expiration est définitive.

Caution, GLI, Visale : vos garanties face au surendettement

Le surendettement protège le locataire, pas ses garants. La caution solidaire reste tenue : vous pouvez la solliciter pour l’arriéré, y compris lorsque la dette du locataire est effacée par un rétablissement personnel. Et la caution personne physique qui a payé à la place du locataire conserve son propre recours contre lui, car les dettes payées par une caution ou un coobligé personne physique font partie de celles qui ne peuvent pas être effacées (liste rappelée par la Banque de France).

Une condition de forme à respecter en amont : l’article 24 de la loi de 1989 impose de signifier le commandement de payer à la caution dans les 15 jours suivant sa signification au locataire, faute de quoi elle ne peut être tenue aux pénalités ni aux intérêts de retard.

Si vous avez souscrit une GLI, déclarez le sinistre dans les délais du contrat et informez l’assureur du dépôt du dossier de surendettement : c’est lui qui, en général, pilote alors le recouvrement et la procédure. Avec la garantie Visale, Action Logement indemnise les impayés selon ses propres conditions et se retourne ensuite contre le locataire. Dans les deux cas, l’effacement de la dette ne vous prive pas de l’indemnisation déjà acquise, mais relisez les conditions générales : certaines GLI imposent des démarches précises dans des délais serrés.

Exemple chiffré : Sophie, bailleresse à Nantes

Sophie loue un T2 à 750 € charges comprises. Son locataire accumule 5 mois d’impayés, soit 3 750 €. Elle fait délivrer un commandement de payer, qu’elle signifie à la caution (le père du locataire) dix jours plus tard. Entre-temps, le locataire dépose un dossier de surendettement, déclaré recevable en mars.

Les 3 750 € sont gelés : Sophie ne peut plus faire saisir le compte de son locataire, et celui-ci ne peut plus la rembourser directement. En revanche, le loyer d’avril est dû. Le locataire le paie, ainsi que les suivants. À l’audience de juin, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire mais, le loyer courant étant repris, accorde des délais jusqu’à la décision de la commission. En octobre, la commission impose un rééchelonnement de l’arriéré sur 36 mois, soit environ 104 € par mois, que le juge reprend.

Scénario alternatif : la commission oriente vers un rétablissement personnel et les 3 750 € sont effacés. Sophie peut alors se tourner vers la caution, qui reste tenue. Et si le locataire cesse de payer son loyer courant pendant les deux années de suspension de la clause résolutoire, celle-ci reprend effet et l’expulsion peut être poursuivie.

Les bons réflexes du bailleur, étape par étape

Face au surendettement du locataire, la tentation est grande de multiplier les relances ou de « faire pression ». Mauvaise idée : tout acte de recouvrement forcé sur l’arriéré risque l’annulation, et toute pression excessive peut se retourner contre vous. Mieux vaut adopter une méthode rigoureuse : répondre à la Banque de France avec un décompte précis et justifié ; exiger chaque mois le loyer courant, par écrit ; en cas de nouvel impayé postérieur, délivrer sans attendre un commandement de payer par commissaire de justice ; activer la caution et l’assurance dans les délais ; noter systématiquement la date de chaque notification reçue pour ne jamais laisser passer un délai de contestation.

N’oubliez pas non plus le volet fiscal : si l’arriéré est définitivement effacé, les loyers non perçus n’ont, par définition, pas à être déclarés en revenus fonciers (seuls les loyers effectivement encaissés le sont). Conservez les justificatifs de l’effacement en cas de contrôle.

Conclusion

Le surendettement d’un locataire est une épreuve pour le bailleur, mais ce n’est pas un blanc-seing pour se maintenir gratuitement dans les lieux. La loi protège le locataire de bonne foi qui fait l’effort de payer son loyer courant ; elle ne protège pas celui qui cesse tout paiement. Votre meilleure arme reste la rigueur : des comptes séparés, des délais surveillés, des garanties activées à temps. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur la procédure en cas de loyers impayés et notre dossier sur l’expulsion d’un locataire en 2026. Vous avez déjà été confronté à un locataire en surendettement ? Partagez votre expérience en commentaire : elle aidera d’autres propriétaires.

Cet article a une vocation informative et ne remplace pas le conseil d’un avocat ou d’un commissaire de justice. Informations à jour en septembre 2026.