Indemnité d’occupation : locataire qui reste après le bail

Le congé a été délivré dans les règles, le préavis est écoulé… et pourtant votre locataire est toujours là. Situation plus fréquente qu’on ne le croit, surtout après un congé pour vente ou pour reprise. Que se passe-t-il juridiquement ? Le bail a pris fin, le loyer aussi : votre ancien locataire devient un occupant sans droit ni titre, redevable d’une indemnité d’occupation. Encore faut-il savoir comment la calculer, comment l’encaisser sans compromettre votre congé, et comment récupérer enfin votre logement. À quelques semaines du début de la trêve hivernale (1^er novembre 2026), le sujet est brûlant. Nous verrons d’abord ce qu’est exactement l’indemnité d’occupation, puis comment en fixer le montant, les pièges à éviter lors de son encaissement, et enfin la procédure pour obtenir le départ de l’occupant.

Indemnité d’occupation : de quoi parle-t-on exactement ?

La règle est simple : un bail d’habitation qui a pris fin par un congé valable ne produit plus d’effet. À compter du lendemain de la date d’effet du congé, il n’y a plus de « loyer » au sens juridique. Celui qui reste dans les lieux occupe votre bien sans titre, et vous subissez un préjudice : vous ne pouvez ni vendre libre, ni relouer, ni habiter.

L’indemnité d’occupation répare ce préjudice. Elle trouve son fondement dans la responsabilité civile (article 1240 du Code civil) et la jurisprudence la qualifie de manière constante de créance indemnitaire, et non de loyer. Cette distinction n’est pas qu’une querelle de mots. Elle a trois conséquences pratiques pour vous :

D’abord, l’indemnité n’est pas soumise aux règles de révision du loyer (IRL, encadrement des loyers) : c’est le juge qui en fixe le montant en dernier ressort. Ensuite, elle est due jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou au commissaire de justice. Enfin, l’occupant ne peut pas invoquer le bail expiré pour exiger, par exemple, une baisse de loyer ou des travaux d’amélioration.

Attention toutefois : tout repose sur la validité du congé. Si le juge estime que votre congé était irrégulier (délai de préavis non respecté, motif mal justifié, notice d’information manquante…), le bail est considéré comme reconduit, et votre « occupant » redevient un locataire de plein droit. Avant toute démarche, relisez donc votre congé avec un œil critique. Nos guides sur le congé pour vente et ses conditions de forme détaillent les points de vigilance.

Comment calculer le montant de l’indemnité d’occupation ?

Le principe : le dernier loyer charges comprises

En pratique, dans l’immense majorité des cas, les tribunaux fixent l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. C’est la référence la plus simple à justifier : elle correspond à la valeur que les parties elles-mêmes avaient donnée à l’occupation du logement.

L’exception : la valeur locative de marché

Ce que beaucoup ignorent, c’est que le juge n’est pas tenu par le loyer du bail. Il apprécie souverainement le préjudice et peut retenir la valeur locative réelle du bien si elle est sensiblement supérieure — c’est typiquement le cas d’un loyer ancien jamais réévalué. Pour obtenir une indemnité plus élevée, vous devrez toutefois le démontrer : annonces de biens comparables, estimation d’agence, références de l’observatoire local des loyers. Dans les communes soumises à l’encadrement, attendez-vous à ce que le juge tienne compte du loyer de référence majoré.

Point d’incertitude à signaler : certains baux prévoient une clause fixant à l’avance une indemnité d’occupation « majorée » (par exemple loyer + 50 %) en cas de maintien dans les lieux. La validité de ce type de clause dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 est discutée : elle peut être qualifiée de clause pénale, que le juge peut réduire (article 1231-5 du Code civil), voire jugée abusive. Ne comptez pas dessus comme une certitude et faites-vous conseiller par un avocat ou l’ADIL de votre département.

Exemple chiffré

Prenons Claire, propriétaire d’un T2 à Nantes loué vide 900 € hors charges + 80 € de provisions. Elle délivre un congé pour vente à effet au 30 juin 2026. Son locataire ne part pas. L’indemnité d’occupation court dès le 1^er juillet 2026, sur la base de 980 € par mois.

Le jugement ordonnant l’expulsion intervient en décembre 2026, en pleine trêve hivernale : aucune expulsion forcée n’est possible avant le 1^er avril 2027. L’occupant finit par rendre les clés le 12 avril 2027. Le calcul est le suivant :

• 9 mois complets (juillet 2026 à mars 2027) : 9 × 980 € = 8 820 € ;
• 12 jours d’avril 2027, au prorata : 980 × 12 / 30 = 392 € ;
• Total dû : 9 212 €, déduction faite des sommes déjà versées par l’occupant.

On le voit : même lorsque l’occupant paie, le vrai coût pour Claire est ailleurs — dix mois de vente bloquée, ou une vente « occupée » avec décote.

Encaisser l’indemnité sans renoncer à son congé

C’est la question qui inquiète le plus les bailleurs : « Si j’accepte l’argent, est-ce que je ne recrée pas un bail ? » Rassurez-vous : en principe, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Le simple encaissement de sommes versées par l’occupant ne suffit donc pas, en règle générale, à faire naître un nouveau bail.

En pratique, quelques précautions évitent toute ambiguïté :

Ne délivrez plus de quittance de loyer, mais un reçu mentionnant expressément « indemnité d’occupation pour la période du… au… ». Adressez à l’occupant, par lettre recommandée, un courrier rappelant que le bail a pris fin à telle date et que les sommes perçues le sont à titre d’indemnité d’occupation, sans renonciation au bénéfice du congé. Évitez tout geste qui ressemblerait à une relation contractuelle normale : révision IRL, régularisation de charges présentée comme annuelle, nouvelle attestation d’assurance exigée « pour le bail »…

Côté fiscalité, les indemnités d’occupation perçues sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (location nue), exactement comme les loyers. Vous les déclarez donc normalement, en micro-foncier ou au régime réel.

Et le dépôt de garantie ? Vous le conservez jusqu’au départ effectif. Le délai légal de restitution (un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon) ne commence à courir qu’à la remise des clés, et vous pourrez y imputer les indemnités restées impayées.

Récupérer son logement : la procédure en 2026

Étape 1 : la tentative amiable

Avant le tribunal, un échange direct suffit parfois. Un locataire qui n’a pas trouvé de logement à temps peut accepter une date de départ négociée, consignée par écrit. Si le dialogue échoue, faites délivrer une sommation de quitter les lieux par commissaire de justice : elle n’est pas obligatoire, mais elle fait date et marque le sérieux de votre démarche.

Étape 2 : l’assignation devant le juge des contentieux de la protection

Seul un juge peut ordonner l’expulsion. Vous assignez l’occupant devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, pour faire constater la validité du congé, ordonner l’expulsion et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. L’avocat n’est pas obligatoire devant ce juge, mais il est vivement recommandé si le congé est contesté.

Étape 3 : commandement de quitter les lieux et délais

Une fois le jugement obtenu et signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

Le juge peut en outre accorder des délais supplémentaires à l’occupant. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi « Kasbarian », ces délais sont compris entre un mois minimum et un an maximum (article L. 412-4 CPCE), contre trois mois à trois ans auparavant. Un net progrès pour les bailleurs.

Étape 4 : la trêve hivernale

Du 1^er novembre 2026 au 31 mars 2027, aucune expulsion forcée de la résidence principale ne peut être exécutée (article L. 412-6 CPCE). La procédure, elle, continue : vous pouvez assigner, obtenir un jugement et faire délivrer le commandement pendant cette période. Si vous êtes dans la situation de Claire, n’attendez donc pas le printemps pour agir. Pour le détail, consultez notre article sur la trêve hivernale 2026-2027 côté propriétaire.

Le volet pénal introduit par la loi Kasbarian

Autre nouveauté de 2023 : l’article 315-2 du Code pénal punit de 7 500 € d’amende le fait de se maintenir sans droit ni titre dans un local d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement de quitter les lieux depuis plus de deux mois. Ce délit ne s’applique pas pendant la trêve hivernale, ni tant que l’occupant bénéficie de délais accordés par le juge, ni lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public. Pour un bailleur privé, c’est un levier de pression supplémentaire — à manier avec discernement, car il ne remplace pas le concours de la force publique.

Et si le préfet refuse la force publique ?

Si l’occupant ne part pas malgré le commandement, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet. En cas de refus ou de silence, la responsabilité de l’État peut être engagée : vous pouvez alors demander une indemnisation couvrant notamment les indemnités d’occupation perdues. Pensez aussi à vérifier votre contrat de garantie loyers impayés (GLI) : selon les contrats, les indemnités d’occupation et les frais de procédure peuvent être pris en charge.

Conclusion

Un locataire qui ne part pas n’est jamais une bonne nouvelle, mais le droit vous donne des outils solides : une indemnité d’occupation qui court automatiquement, des délais judiciaires raccourcis depuis 2023 et une sanction pénale dissuasive. La clé, c’est d’agir vite — surtout à l’approche de la trêve hivernale — et de soigner chaque écrit pour ne jamais laisser croire que le bail continue. Les règles exposées ici sont à jour en octobre 2026 ; en cas de congé contesté, l’avis d’un avocat ou de l’ADIL reste précieux.

Vous avez vécu cette situation ? Partagez votre expérience en commentaire, et retrouvez la procédure complète dans notre guide sur l’expulsion d’un locataire en 2026.