Bail verbal 2026 : risques et régularisation du bail

Un loyer payé chaque mois par virement, un locataire installé depuis des années… et aucun contrat signé. La situation est plus fréquente qu’on ne le croit : logement loué à un ami « en attendant », bien hérité avec un occupant en place, arrangement familial qui s’est prolongé. Le bail verbal n’est pas nul pour autant, mais il fragilise sérieusement la position du propriétaire. Pas de révision de loyer possible, pas de clause résolutoire, un dépôt de garantie difficile à réclamer… et, depuis 2024, un risque pénal si vous refusez de régulariser. Que vaut juridiquement une location sans écrit ? Comment prouver son existence ? Et surtout, comment transformer proprement un bail oral en contrat écrit ? Voici le point complet, à jour en octobre 2026, pour les propriétaires bailleurs.

Le bail verbal est-il valable en 2026 ?

La règle de départ est claire : l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le contrat de location d’une résidence principale soit « établi par écrit ». Pourtant, la jurisprudence admet depuis longtemps la validité du bail verbal. Autrement dit, l’absence d’écrit ne fait pas disparaître la location : dès lors qu’un logement est occupé contre le paiement d’un loyer, un bail existe, et la loi de 1989 s’applique dans ses dispositions d’ordre public.

En pratique, cela signifie que votre locataire « sans contrat » bénéficie des mêmes protections qu’un locataire classique : durée minimale du bail, règles de congé, obligation de délivrer un logement décent, encadrement des charges. Vous, en revanche, perdez une bonne partie des outils qui ne fonctionnent que s’ils ont été écrits. C’est tout le déséquilibre du bail oral.

Ce qui a changé avec la loi du 9 avril 2024

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a inséré un article 3-4 dans la loi de 1989. Il punit d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, « de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 et la délivrance d’un reçu ou d’une quittance mentionnés à l’article 21 ou de dissimuler ces obligations ». Les personnes morales (une SCI, par exemple) encourent une amende pouvant atteindre le quintuple, selon l’article 131-38 du Code pénal.

Attention toutefois à la lecture de ce texte. Ce qui est sanctionné, c’est le refus ou la dissimulation : un comportement intentionnel. Un bail verbal ancien n’est donc pas, à lui seul, un délit. En revanche, si votre locataire vous demande un contrat écrit ou des quittances et que vous faites la sourde oreille, vous basculez dans le champ pénal. La loi pénale n’étant pas rétroactive, seuls les refus postérieurs à son entrée en vigueur (avril 2024) sont concernés.

Comment prouver l’existence d’un bail verbal ?

La preuve obéit à l’article 1715 du Code civil, et tout dépend d’une question : la location a-t-elle commencé ?

Si le bail n’a reçu aucun commencement d’exécution (pas d’entrée dans les lieux, aucun loyer versé), sa preuve ne peut pas être rapportée par témoins. C’est parole contre parole, et le juge exige un écrit.

Si le bail a commencé à s’exécuter, la preuve est libre : occupation des lieux, relevés bancaires montrant des virements réguliers, quittances, échanges de SMS ou d’e-mails mentionnant le loyer, attestations de voisins ou du gardien. La Cour de cassation l’a rappelé (Cass. 3e civ., 31 mars 2016, n° 14-29.140) : l’existence du bail peut résulter d’un accord verbal dès lors qu’un commencement d’exécution est établi.

Ce que beaucoup ignorent, c’est que cette liberté de preuve joue dans les deux sens. Le montant du loyer, la date d’entrée, l’existence d’éventuelles charges : tout cela se discute à coups d’indices. Conservez donc soigneusement vos relevés de compte et toute correspondance avec l’occupant.

Les cinq risques concrets du bail oral pour le propriétaire

1. Une durée imposée par la loi

Faute de contrat, la durée est celle prévue par la loi : trois ans si vous êtes une personne physique (ou une SCI familiale), six ans si vous êtes une personne morale (art. 10 de la loi de 1989). Pour un logement meublé, la durée légale est d’un an (art. 25-7). Le point de départ ? La date d’entrée dans les lieux, telle qu’elle pourra être prouvée.

2. Pas de révision annuelle du loyer

La révision selon l’IRL suppose une clause qui la prévoit. La Cour de cassation a jugé qu’un tribunal ne peut pas accepter l’indexation du loyer d’un bail verbal sans constater un accord des parties sur ce point (Cass. 3e civ., 4 octobre 1995). Résultat : tant que rien n’est écrit, votre loyer reste figé. Et la révision ne rétroagit jamais au-delà de ce que prévoit l’article 17-1 de la loi de 1989.

3. Pas de clause résolutoire

C’est sans doute le risque le plus lourd. La résiliation de plein droit pour impayé de loyer, défaut d’assurance ou non-versement du dépôt de garantie suppose une clause expressément stipulée. Sans écrit, en cas d’impayés, vous devrez demander au juge une résiliation judiciaire pour manquement grave : une procédure plus longue, plus incertaine, où le juge apprécie librement la gravité de la faute.

4. Un dépôt de garantie difficile à exiger

L’article 22 de la loi de 1989 vise le dépôt de garantie « lorsqu’[il] est prévu par le contrat de location ». En l’absence de contrat, en réclamer un après coup est très délicat. Et si une somme a été versée à l’entrée sans trace écrite, sa qualification (avance de loyer ou garantie ?) peut devenir un sujet de litige à la sortie.

5. Un état des lieux souvent absent

Un bail verbal va rarement de pair avec un état des lieux d’entrée. Bonne nouvelle relative : l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état, ce qui joue en votre faveur à la sortie. Mais l’article 3-2 de la loi de 1989 prive de cette présomption la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Si le locataire prouve que c’est vous qui n’en avez pas voulu, l’argument tombe.

Ajoutez à cela l’impossibilité d’opposer au locataire des clauses facultatives (solidarité entre colocataires, par exemple) et la difficulté de faire jouer un éventuel garant : l’acte de cautionnement doit lui-même mentionner le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat (art. 22-1). Sans contrat, la caution est fragile.

Congé et fin du bail verbal : les mêmes règles qu’un bail écrit

La règle est simple : vous pouvez donner congé à votre locataire en bail oral, mais uniquement pour l’échéance du bail et pour l’un des trois motifs légaux (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux), en respectant un préavis de six mois en location nue (Cass. 3e civ., 27 janvier 1999). Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement.

Exemple chiffré. Monsieur L., particulier, loue un deux-pièces vide à un occupant entré le 1er mars 2022, contre 650 € par mois versés par virement, sans aucun écrit. Le bail est réputé conclu pour trois ans : première échéance le 28 février 2025, puis reconduction tacite jusqu’au 28 février 2028. S’il souhaite vendre libre, Monsieur L. doit faire parvenir son congé pour vente au plus tard le 31 août 2027. Entre-temps, son loyer est resté bloqué à 650 € depuis 2022, faute de clause de révision : sur un loyer de ce niveau, chaque hausse de 1 % de l’IRL non appliquée représente 78 € de manque à gagner par an, définitivement perdus.

Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois (un mois en zone tendue ou dans les cas prévus à l’article 15). Le déséquilibre est flagrant.

Comment régulariser un bail verbal, étape par étape

L’article 3 de la loi de 1989 prévoit que « chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme ». Vous pouvez donc, vous aussi, imposer la mise par écrit. En pratique, voici la démarche.

Proposer un contrat conforme au modèle en vigueur

Rédigez un bail reprenant les conditions effectivement pratiquées : montant du loyer, charges, date d’entrée réelle, durée légale. Depuis le 1er octobre 2026, le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 impose de nouveaux contrats types pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date ; pour une régularisation signée aujourd’hui, il est prudent d’utiliser ce nouveau modèle. Précision : aucun texte ne tranche expressément le cas d’un bail verbal régularisé après cette date ; en cas de doute, rapprochez-vous de l’ADIL de votre département. Le nouveau modèle intègre notamment la clause résolutoire, que vous récupérerez ainsi pour l’avenir.

Joindre les annexes obligatoires

Le dossier de diagnostic technique (DPE, ERP, électricité et gaz si installations de plus de quinze ans, plomb pour les immeubles d’avant 1949, etc.), la notice d’information et, le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété doivent être annexés. Profitez-en pour réaliser un état des lieux contradictoire, en indiquant clairement qu’il est dressé à la date de signature et non à l’entrée réelle. Demandez aussi l’attestation d’assurance habitation de votre locataire.

Bien choisir la date d’effet

C’est le point le plus technique. Selon l’analyse de l’ANIL, une décision de la cour d’appel de Paris (11 mars 1997) fait remonter les dispositions impératives du bail régularisé à l’origine de la location, c’est-à-dire à l’entrée dans les lieux. En revanche, les clauses facultatives acceptées par le locataire (révision du loyer notamment) ne valent que pour l’avenir : impossible de réclamer rétroactivement les révisions non appliquées. Indiquez donc dans le contrat la date d’entrée réelle, et faites courir la clause de révision à compter de la signature.

Si le locataire refuse de signer

Envoyez d’abord une mise en demeure par lettre recommandée, accompagnée du projet de bail. En cas de refus persistant, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Le juge peut décider que son jugement vaut bail, mais il ne pourra y inscrire que les clauses sur lesquelles vous êtes d’accord et les dispositions impératives de la loi. Il ne peut pas imposer au locataire une clause facultative comme la révision annuelle. D’où l’intérêt de négocier : un locataire rassuré par un bail en bonne et due forme acceptera souvent l’indexation en échange de la sécurité d’un écrit.

Et côté fiscalité ?

L’absence de contrat ne change rien à vos obligations fiscales. Les loyers perçus doivent être déclarés en revenus fonciers (location nue) ou en BIC (location meublée), et le logement doit être correctement renseigné dans votre espace « Gérer mes biens immobiliers ». En cas de contrôle, un bail écrit facilite aussi la justification des charges déductibles et du caractère effectif de la location. Pensez enfin à délivrer gratuitement une quittance à votre locataire s’il la demande (art. 21) : c’est une obligation, et son refus fait partie des comportements visés par l’article 3-4.

Conclusion : un écrit, c’est d’abord une protection pour vous

Le bail oral peut sembler plus souple, surtout quand on loue à un proche. En réalité, il protège surtout le locataire et laisse le propriétaire désarmé au premier impayé. Régulariser ne prend que quelques heures, et c’est souvent l’occasion de remettre à plat le loyer, les charges et l’assurance. Pour aller plus loin, consultez notre article sur le nouveau contrat type de location applicable depuis le 1er octobre 2026 et notre guide sur la clause résolutoire et sa mise en œuvre en cas d’impayés. Vous louez actuellement sans bail ? Racontez-nous votre situation en commentaire : nous y répondrons dans un prochain article.

Article à jour au 6 octobre 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3, 3-2, 3-4, 10, 17-1, 21, 22, 22-1, 25-7) ; loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 ; Code civil, art. 1715 et 1731 ; décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ; ANIL, analyse juridique n° 2006-14. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.